双牌县人民 |
民事判决书 |
（2008）双民二初字第6号 |
原告杨祖祁，男，1966年10月21日出生。 委托代理人李富国，湖南湘维律师事务所律师。 被告张运林，又名张运伶，男，1971年7月5日出生。 被告唐美芳，女，1971年9月22日出生。与被告张运林系夫妻关系。 委托代理人（二被告共同委托）杜泉江，男，1965年6月14日出生。 原告杨祖祁与被告张运林、唐美芳买卖合同纠纷一案，本院于2008年1月2日立案受理。依法由审判员廖伍爱适用简易程序，于2008年1月24日在本院审判庭公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。二被告于2008年3月11日申请指纹鉴定，又于4月1日撤回申请。本案现已审理终结。 原告诉称:1999年9月10日，原告与被告经友好协商，被告将属其所有的自有房屋一座和北边东前杂屋及空坪隙地的使用权作价34 100元转让给原告，双方签订了《房屋转让协议》;协议签订后，原告按协议履行了付款义务，被告于签订协议的当年将房屋产权证、建设用地使用证交付给原告;原告已搬进该房屋居住、管理、使用了8年;房屋转移后，原告虽未办理过户登记，但房屋已实质转移并已实际交付原告使用了8年;2006年8、9月份，被告因建房资金紧缺，向原告借用该房产证和建设用地使用证抵押借款，原告便将该房产证借给了被告，房产证至今未归还于原告;今年被告因将另一座房屋变卖，现已无房居住，被告突然提出房屋转让协议无效，又乘未归还原告房产证和建设用地使用证之机，强行要原告退还房屋。被告唐美芳现以房屋系夫妻共同财产，不同意转让为由，欲退还原告已交的34 100元房款，强行要求收回房屋;原告认为依协议原告已合法取得房屋产权和土地使用权，原告有权处分自己财产的权利，不同意退房;被告见原告不退房，就在原告房屋门口及使用土地上挖沟截路，不准原告出入;诉讼请求：1、裁判确认原告与被告签订的房屋转让协议有效并判决继续履行协议；2、裁判被告立即停止侵权，排除妨碍；3、由被告承担本案全部诉讼费。 原告杨祖祁为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据： （1）房屋转让附加协议，用于证明房屋转让协议有效，双方当事人应当继续履行协议；房屋转户手续由被告办理，现未办过户手续的责任在被告方；原告已付清购房款。 （2）房屋退让协议，用于证明原告已交清购房款34 100元，但由于原告现不同意退房，故未在该协议上签字，该协议不成立，双方应继续履行房屋转让协议。 （3）领条，用于证明原告不同意退房，未接收被告的退款，于2008年1月1日将36 100元房款全部交给张绪勇，由张绪勇转交给被告。 （4）村组证明，用于证明原、被告系同一集体经济组织成员，宅基地及附属建筑用地及通道等空坪隙地允许转让给同一集体经济组织成员使用。 （5）常住人口登记卡，用于证明原告于1995年2月已将户口迁入义村6组，属于义村6组的村民，享有义村6组村民的权利。 二被告的质证意见为：证据（1），房屋买卖是事实，但该协议不具有合法性，而且原告提供的是草稿不是打印件；证据（2），真实性无异议，但对证明的事实有异议，该协议是双方真实意思表示，原告已经领了退房款34 100元；证据（3），真实性无异议；证据（4）所证明的事实，部分真实，部分不真实，其中山林已经分了，而且该证明没有涉及到宅基地的问题；证据（5），与户籍管理不相符合。 二被告辩称：一、原告杨祖祁与被告张运林签订的房屋买卖合同应无效。其理由：1、被告张运林自作主张出售二被告共有的房屋，侵害了被告唐美芳对该财产的处分权；2、该买卖合同违背法律的强制性规定。根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处理房屋的同时也处分了宅基地。被告张运林出售房屋的宅基地是义村7组集体所有，而原告杨祖祁在签订该房屋买卖合同时是当时的蔡里口乡石榴江村人，现户口仍在何家乡石榴江村，无权享有义村7组集体土地的使用权。二、该房屋买卖合同依法不能受到法律的保护。根据我国物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。原、被告签订的房屋买卖合同并没有办理过户手续，所有权仍属二被告，二被告仍有权行使占有、使用、收益和处分的权利。三、原、被告双方已依法解除了该房屋买卖合同。双方于2007年12月31日在亲友及村、组干部的参与下签订了房屋退让协议，虽然原告未在协议上签字，但双方已按协议履行，被告已将房屋款36 100元退给原告，原告也已领取了该款。根据合同法第三十七条规定，采用合同书形式订立的合同，在签字或盖章之前当事人一方已经履行义务，对方接受的，该合同成立。综上，请依法驳回原告的诉讼请求并判决该房屋买卖合同无效。 二被告为支持其抗辩主张，向法庭提交了以下证据： （1）报告（复印件），用于证明原告与被告张运林签订的房屋买卖合同中宅基地为义村7组所有。 （2）房屋所有权证，用于证明原告购买的房屋为二被告共有。 （3）房屋退让协议，用于证明原告与被告张运林已解除房屋买卖合同。 （4）证人李进仕、张绪勇的证词，用于证明原告与被告张运林签订的解除房屋买卖合同已履行。 （5）证人张绪芳、张水连、张绪政出具的证明，用于证明原告无权享受义村6组的一切待遇，义村6组、7组是1981年分组的。 （6）户籍证明，用于证明原告为双牌县何家洞乡石榴江村人。 （7）义村7组证明，用于证明原告与被告张运林签订的房屋买卖合同已侵害义村7组集体土地的所有权与使用权，应视为无效。 原告杨祖祁的质证意见为：证据（1）与村委会、及义村6、7组提供给原告的证明相互矛盾；证据（2）存在欺骗性，首先欺骗了机关，的主体和时效不具有合法性；证据（3），真实性无异议，但原告没有签字，应属于无效协议；证据（4），关于老协议销毁及退房协议已经履行不真实；证据（5）中张绪芳的证言真实性有异议，张水连的证言无异议，张绪政的证言不真实；证据（6）是原来的户籍证明，原告于1995年迁入了义村6组，对真实性无异议；证据（7）不符合法律规定。 本院认证如下： 原告提供的证据（1）系原件，上有原告杨祖祁、被告张运林及在场人张绪勇、陈全友、杨祖俊的签名；二被告未提供相反的证据予以推翻，且二被告承认双方买卖房屋的事实；至于该证据是打印文本还是手抄文本，并不影响证据的证明力，故本院对该证据的证明力予以确认；证据（2）、证据（3），二被告对其真实性无异议，本院予以确认；证据（4），其内容主要证明义村6、7组系由义村大队第五生产队拆分而成，除稻田外，旱地、开荒地、荒山、山地、山岭林地一直未分，为两个组共有所有权，由于该证明中未涉及到本案所涉宅基地的所有权或使用权问题，与本案不具有关联性，不能作为本案的定案依据；证据（5）系机关颁发，客观真实，本院予以确认。 被告提供的证据（1）系复印件，因未提交证据原件核对，证据来源不明，不能作为本案的定案依据；证据（2）系房产管理部门颁发的房屋所有权证，对该证据本身的真实性本院予以确认，但对证明的问题由本院酌定；证据（3）与原告提供的证据（2）相同；证据（4），原告除对“老协议销毁”、“退房协议已经履行”不予认可外，对其余内容无异议；由于证人未按法律的规定出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据，但对原告认可的事实本院予认确认；证据（5），证人未按法律的规定出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据；证据（6）虽系机关出具的户籍证明，证明杨祖祁的户口所在地为“双牌县何家洞乡石榴江村”，而原告出具的证据（5）《常住人口登记卡》证明杨祖祁的户口已于1995年2月26日迁入“双牌县泷泊镇义村村”，由于《常住人口登记卡》系机关依职权制作并颁发给公民的公文书证，根据《最高人民关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（一）项的规定，其证明力一般大于其他书证，故本院对被告提供的证据（6）的证明力不予确认；证据（7）系义村7组出具的证明，认为原、被告签订的房屋买卖合同无效；由于只有人民或者仲裁机构才有权确认合同的效力问题，义村7组无权对合同的效力作出认定，故对该证据的证明力本院不予确认。 经审理查明：原告杨祖祁原系双牌县何家洞乡石榴江村人，与被告张运林之姐张凤香结婚后，于1995年2月26日将户口迁至双牌县泷泊镇义村村6组;1999年9月10日，原告杨祖祁（乙方）与被告张运林（甲方）签订了一份《房屋转让附加协议》，主要内容为：甲方将私有房屋一座及空坪隙地转让给乙方；转让范围按土地建设用地使用证为凭；转让费34 100元（双方以前老帐全部砍平）；转户手续由甲方办理，费用由乙方负责。甲、乙双方及在场人张绪勇、陈全友、杨祖俊在协议上签名;协议签订后，原告将房款付给了被告，并搬进该房居住。2004年，被告张运林将该房屋办理了房屋所有权证（证号：泷泊镇字第[2004]00005350），共有人为其妻即被告唐美芳。据该证记载：该房屋在2004年8月26日的评估现值为人民币52 000元;2007年12月31日，张运林（甲方）与杨祖祁（乙方）起草了一份《房屋退让协议》，该协议约定：甲方愿意将乙方原购房款34 100元退给乙方，乙方不再要求计付利息，甲方也不得再要求计付住房租金，另甲方愿意再支付2000元补偿给乙方（其中含打井费1000元），甲方要求乙方在2008年1月21日交房，乙方交房后再到张绪勇处领回退房款;协议起草后，张运林委托他人到银行欲将退房款36 100元存入张绪勇的帐户，但后按杨祖祁的要求将款存入了杨祖祁的帐户;当天，甲方张运林及其父张良超、妻唐美芳在新起草的协议上签名，李进仕、张小海、张绪勇作为在场人身份也在该协议上签名，但乙方杨祖祁拒绝签名。次日，又将退房款转入了张绪勇的银行帐户，并由张绪勇向杨祖祁出具了一张领条，内容为：“领到杨祖祁退张运林房屋款叁万陆仟壹佰元整（此款张运林于2007年12月31日交付杨祖祁房屋退款，再由杨祖祁由2008年元月1号将房屋款转交给张绪勇收）”由于原告杨祖祁不同意退房，被告便在原告房屋门口及使用土地上挖沟截路，不准原告出入;故原告杨祖祁诉至本院，要求依法处理。 在诉讼过程中，二被告于2008年3月11日提出指纹鉴定申请，要求对双方于1999年9月10日签订的房屋买卖合同中按在“张运伶”上的指印进行鉴定;在办理委托鉴定过程中，二被告口头向本院提出，要求原告杨祖祁向本院交纳一定数额鉴定费保证金，由于其要求没有法律依据，本院对二被告的无理要求未予支持。2008年4月1日，二被告以交纳鉴定费存在意见分歧为由撤回指纹鉴定申请。 本院认为:《最高人民关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”;本案系农村房屋买卖合同纠纷，根据法律的规定，宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间转移，同时，取得宅基地使用权应当先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定为无效;原告杨祖祁主张房屋买卖合同有效，未提供证据证明其取得宅基地使用权事先经过本集体经济组织的批准，故对原告杨祖祁的诉讼请求本院不予支持;关于《房屋退让协议》，由于该协议的一方当事人即原告杨祖祁未签字，虽然被告方在双方签字前将退房款存入原告的银行帐户，但后该款又转入了中间人张绪勇的银行帐户，现原告杨祖祁并未实际控制该笔款项，因此，不能认定原告杨祖祁已接受了该退房款，因而不能认定该房屋退让协议已经成立并生效;综上所述，本院对二被告要求驳回原告诉讼请求的辩称主张予以支持，但对其提出的辩称理由不予采纳;关于二被告要求确认房屋买卖合同无效，由于其未提交充分、有效的证据予以证实，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告杨祖祁的全部诉讼请求。 案件受理费1050元（已交纳），减半收取，由原告杨祖祁负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民。 审 判 员 廖 伍 爱 二00八年四月一日 书 记 员 蒋 仕 海 |