一、土地出让金是什么？
土地出让金，全称为国有土地使用权出让金。是指：
1、各级土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。房地产经济活动中，往往采用招标、拍卖、挂牌和协议出让的方式，将一定期限的土地使用权出让给开发商，开发商向交纳土地出让金，这种情况下的土地出让金就是我们平时说的地价，可根据市场来定价；
2、或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；
3、或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。房地产经济活动中，部分已购公房的上市前需补交土地出让金。
二、什么情况下需要缴纳土地出让金？
1、开发商拿地需交纳土地出让金
地方出让一定年限（使用最高期限：住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年）的土地使用权给开发商，开发商需一次性交纳该年限内的土地出让金。
2、购买满5年上市交易的经济适用房及其它土地性质为“划拨”的房产需补交土地出让金
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应当按照市规定的比例交纳土地收益等相关价款，区可以优先回购；购房人也可以在交纳土地收益等价款后，取得完全产权。
三、哪种情况下可以免征土地出让金？
1、住宅，产权证登记日期在2002年5月23日之后的存量房；
2、产权证登记日期在2002年5月23日之前的住宅，交易所系统内有过土地出让金缴纳记录的；
3、经上市交易过一次且产权证附记中有“上市“记录的住宅，例如产权证附记注明“上市房改房”；
4、确认土地性质为“出让”的住宅。注：仅凭商品房买卖合同上的记载不能确认土地的性质。