房地产公司可研报告

房地产公司可研报告

类别:我的文章评论(0)浏览(527)2008-11-0612:15标签：房地产报告

目录前言项目概况项目建设必要性市场分析建设方案项目法人与项目的经营管理工程建设进度投资估算、资本金与资金筹措财务效益分析结论与建议

为加快淮安市经济开XX经济的发展，改善地区环境，配合淮安市的城市整体规划，公司拟对位于淮安市经济开XX__以北、__以东地块地块进行开发,在大学城建立一个集商业、休闲、美食和居住于一体的高档社区，以填补大学城地区商业空白。

20__年6月，公司以邀请招标方式取得了项目土地使用权，淮安市区以号文核发了“丘地块国有土地使用权招标出让的通知”。公司与淮安市土地管理局签订了“淮安市国有土地使用权出让合同”；根据规划，基地面积为100465.3平方米。为控制项目投资效益和风险，编制本项目可行性研究报告。

第1章项目概况

1、项目法人概况

项目法人：公司（以下简称“__城房产”）

注册资本：伍佰万美元

住所：淮安市清河新区西___号工业新XX

法定代表人：____

企业类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）

经营范围：房地产开发与经营，自有房屋租赁以及相关配套服务和物业管理。（涉及许可经营的凭许可证经营）。

__房产是由南京XX_房地产开发有限公司和中国XX公司共同投资，于20__年12月12日经淮安市工商行政管理局批准设立的专业房地产开发经营企业。20__年月日经淮安市管理局批准取得暂定二级房地产开发经营资质。

2、项目概况

2.1项目名称

淮安____项目

2.2建设地点

基地位于淮安市水渡口中XX的核心地带。处于钵池山公园和里运河城市景观中带中，与会展中心紧邻，是建设住宅项目的风水宝地。基地总占地面积100583.9平方米。基地北则是城市道路翔宇大道，南侧是__路，西侧与__路接壤。一条东西向的规划道路将基地一分为二用地平整，交通便利。规划设计内容为高层住宅、风情商业街及相关配套设施。

2.3建设内容

本项目拟按高层建造，容积率按2.5计算。同时，本项目的规划在一定程度上将配合未来淮安的地标建筑国际会展中心的风格，从而形成相得益彰的效果，提升住宅项目的品味和价值，并使项目上市后即产生强大的冲击力，形成购买热潮。另外，__房产项目将在沿里运河一带打造特色主题商业街，并在沿街边建造商业区，从而服务全区，辐射全市。

2.4基地现状（工程进度）

2.5建设期

本项目建设工期暂定为年，计划年年底竣工。

2.6投资估算、资本金及资金筹措

经估算，本项目建设投资为146957万元（详见附表1）。项目所需建设资金全部由项目法人自筹。项目法人已经以支付前期费用及国有土地使用权出让金万元，作为本项目的资本金，符合国家有关资本金出资比例的要求。项目建设全部资金由项目法人通过自筹及银行贷款解决。

2.7财务效益分析

本项目经测算，本项目全部投资财务内部收益率为11.46%，财务净现值（I=10％）为3427.24万元，投资回收期为4年（含建设期），财务效益良好。

第2章市场分析

2.1、淮安土地市场现状

20__年土地市场招标拍卖进入规范阶段，价格较之前有较大提高，全市平均出让价格45万/亩；20__年随市场发展及长三角影响，上涨到均价65万/亩，20__年受新政影响土地市场也进入冷潮期，价格跌回均价60万/亩；20__年淮安市XX成交房地产开发用地34宗，计1362.23亩；20__年1-9月淮安市XX共成交土地50宗，合计3277.6亩，合同价款220,375万元，平均价格67万/亩。成交地块面积较小，60亩以下地块居多。大面积地块流标率偏高，从20__年的上市成交情况看，共流标11块计1019亩土地。

2.2、淮安房地产开发现状

淮安是典型二级城市房地产发展状态，市场起步较晚，房地产消费以本市居民为主。20__年以前主要以老城区改造项目为主，20__年随着土地价格的提高，房价上涨近1000元/m2，楼市规模初步形成。

根据淮安市国土资源XX网上资料：20__年一季度，全市完成房地产开发投资11．亿元，比20__年增长23.1％，增速上升

2.8个百分点；市区完成房地产开发投资8.31亿元，比上年增长

6.95％，增速下降1.1个百分点。

“十五”时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。20__年淮安全市房地产开发完成施工面积414.87万m2,同比增长45.58%，竣工面积206.14万m2,同比增长23.65%；市区完成施工

面积305.26万m2，同比增长27.86%,竣工面积143.51万m2，同比下降2.46%。而20__年一季度,全市房地产开发完成施工面积251.84万m2,同比增长22.38%，竣工面积20.21万m2，同比增长

1.2%。其中市区施工面积174.71万m2，同比增长11.81%，竣工面积17.51万m2，同比增长2.46%。

2.3、楼市价格分析

淮安市20__年全市销售面积122万m2，全市商品住房销售均价1693元/m2，同比增长13.7%，市区商品住房销售均价2487元/m2，同比增长14.9%；20__年第一季度全市商品住房均价2003元/m2，比去年同期增长6.5%，其中市区商品住房均价为2511元/m2，比去年同期增长4.63%。

从淮安网上楼市可以看出，20__年5—10月份住宅类商品房近六个月平均成交价格显示，全市入网项目均价为2627元/m2，增长为2.92%。淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的价格虚高较小，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。

根据淮安网上楼市提供数据，截止20__年10月11日全市入网销售项目96个，入网总面积2,431,563m2，可销售总面积711,8m2，入网总套数23,265套。当日住宅成交套数33套，当日住宅成交均价2442元/m2，从淮安网上楼市20__年度（1-10月中旬）全市纳入网上销售项目前十名统计表可以看出，前十名销售面积累计为252,062m2，销售套数2,252套，销售金额67,222

万元，平均销售均价2666元/m2，市场容量及承接力有一定的局限性。

2.4、本项目区域竞争分析

本案地块南、北、西面被三个大盘所包围。

南侧一路之隔为“__花城”，45万m2多层住宅社区，容积率

1.5，20__年土地出让，价格不超过65万/亩，目前销售均价2500元/m2，一期七幢多层200余套房屋已售完。

北侧为今年年底开盘的“_____”高层社区，号称打造淮安最高档大型公园美宅，占地538亩，容积率2.2，总建筑面积100万平方，以28幢高层建筑为主。土地出让价格为100万/亩，出让时间为20__年2月，一期项目已开工，17万m2分两步上市，首期700套房源，已在十一国庆期间排队拿号。一期多层均价3000元/m2，高层均价2800元/m2，有卷烟厂、银行、国税局等单位团购，将是本案未来5年内最强有力的竞争对手。

西侧地块为“____天城”小区，拟拆迁后开发。该项目从地理位臵上被楚秀园、钵池山公园及里运河环围，有双公园概念，离市中心更近，比本案有明显区位优势。占地424亩，将建成超过60万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性的竞争楼盘。

本案东侧为清河区XX区和开发区。根据淮安市总体规划，开发区内厂房将统一外迁至东侧新园区，原厂房可进行房地产开发。未来几年内该地块房屋上市量将明显增长，但未来几年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。

2.5、销售收入预测

基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估3900元/m2，商业用房暂估15000元/m2，总销售额为22.75亿元，至少需五年时间消化，中间变数及成本增加不可估算。

2.6、市场机遇

2.6.1城市经济快速发展

20__年淮安人均GDP已达到1324美元，根据经济发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。“十一五”期间，淮安全社会固定资产投资将达3000亿元。

2.6.2城市居民收入增加，生活水平提高

近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。20__年实现地区生产总值561.8亿元，人均国民生产总值1378美元，财政收入75亿元。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力也将进一步提高，据淮安市统计局提供20__年1-8月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入6788元，同比增长14.2%，住宅产业将处于快速增长期。

2.6.3城市规模的扩容提速

淮安规划5年内中心城市人口突破100万，建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45％，城镇人均可支配收入达9350元；10年内，中心城市人口达到110万，建成区面积达到140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平达到55％以上。

2.6.4本案独特性

地理位臵的独特性和不可复制性。由于本项目位于中XX，西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位臵上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，一定是未来淮安的高档居住区，并使具购买力的购房者趋之若骛。

2.6.5中XX发展空间较大

随着国家严格管理土地的进一步出台和落实，一线城市的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公司已经或将逐步转向二、三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格的上涨；同时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。由于本项目位于淮安中XX之文化展示区，紧靠未来的淮安地标—国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域的大规模建设和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间，从而在一定程度上推动房价的上升。

2.6.6市领导重视

淮安市CBD区域规划具有推动经济发展的前瞻性，市领导班子也给予了极其高度的重视，各职能部门密切协调也将有利于本案项目的尽快启动。目前该地块土地先期拆迁已基本完成。

2.7、市场存在的风险

2.7.1市场容量的局限性。

因淮安市XX目前仅85万人口，10年增长到110万人，购买本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是一个比较大的瓶颈。另一方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大，须一定时间才能消化，如与购买力和市场容量形成合力，对项目的成功开发经营具有一定的影响。

2.7.2由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现的多变性、无法预见性和较差的延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长的一段时间才能完成整个项目的建设和经营，估计应在5-8年，期间国家各项和标准尤其是土地、建筑标准等均可能发生较大的变化，在一定的程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视未来干预的可能性。另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润的预期。房地产开发具有周期性，房价并非一路向上，在未来十年的销售中也会出现房价下降的走势。同时国家宏观在进一步细化和落实中，出台任何一项举措都将对本案开发、销售产生巨大影响，国家贷款利率的进一步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。

第3章建设方案

3.1经济技术指标

总用地面积：163583.9平方米；

总建筑面积：451397平方米；

地上建筑面积：4059平方米；

地下建筑面积：42438平方米；

住宅面积：344706平方米；

商业面积：60003平方米；

会所面积：2000平方米；

幼儿园面积：1600平方米；

其他：650平方米；

容积率：2.5；

建筑密度：24.5%；

绿地率：40%；

户数：2805户；

停车位：1482个；

其中，地上296个，地下1186个。

自行车位：8610个

3.2建筑设计

3.2.1总平面布局

本工程的总体设计注意周围城市景观资源的利用和营造恬静优美的小区环境相结合。在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境的关系。基地的南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑的天际线由北向南降，从而形成良好的日照、通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。同时，总体布局采用围合状的总

体布臵，通过规整的高层住宅布局和曲线的高层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣的内园空间，使本小区成为里运河沿岸的一处景观。里运河两岸是名人故里、美食之乡，到处可见古迹、古遗址等，因此，在基地沿河一侧设臵风情商业街，既可以创造一个供人们休闲的商业场所，又为里运河景观带增添了一份情趣，同时建立起小区与里运河的沟通纽带。基地西北侧为会展中心，会展中心是淮安市的标志性建筑，为增强会展中心与里运河的对话，在两者间设计视觉走廊，使会展中心与里运河之间形成良好的对景关系，同时也使小区的景观与城市的景观融为一体。

3.2.2居住空间

住宅空间布局以线形空间为主，局部穿插开敞空间。整体布局南低北高，建筑单体面向中间景观带布臵，充分利用景观资源。注意空间的高低、疏密、舒展与紧凑的效果。展现自由的空间形态。各组建筑群体高低错落，沿街立面形成起伏有致有层次的景观。

3.2.3环境景观

小区在规划布局中借鉴中国古典园林的手法，“小中见大，步移景异”空间有收有放，入口处适当放大，成为小区的“玄关”。院落空间、中心绿化、水面互相结合，形成丰富的景观空间形态。

3.2.4、道路交通

小区交通以环状道路为主，出入口设在规划道路上和圩北路上，减少对城市干道的影响。采用地上停车和地下停车相结合的

方式。在高层住宅部分，充分利用地下空间，采用全地下室停车。

3.3建筑设计理念

3.3.1每幢住宅均有相对的景观绿化空间，户户均有舒适安静的环境，并共享小区花园与周边生态景观，住宅楼的户内空间充分体现出优良的视觉和功能的环境。

3.3.2户型设计继承发展了传统的住宅设计理念，空间布局紧凑合理，以明确清晰的流线确保生活私密和减少行为干扰。建筑设计的平面布局做到小户型功能分区明确、动静分区、洁污分区；大户型功能齐全，满足居家生活的各种需求。住宅顶层设计为跃层房型，利用屋顶平台设臵屋顶花园，既增加屋顶使用率，同时丰富建筑天际线。

3.3.3在建筑形态上，单体设计从历史文脉中汲取美感，建筑风格力求体现时代感和艺术感，把艺术装饰主义融入建筑，追求空间、花影、色彩、质感的对比和统一，通过建筑物的高低错落，形成丰富的空间效果，以凸窗，独特的屋顶轮廓来增添立面的虚实对比效果和空间的立体动感。典雅、简洁的形态，新颖别致，气度非凡。

3.4结构设计说明

3.4.1设计依据：

3.4.1.1自然条件

a.基本风压：多层多层及高度<=60m的高层:0.4kN/m2，>60m高层：0.45kN/m2；地面粗糙度类别为c类。

b.基本雪压：0.40kN/m2。

c.抗震设防烈度：7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。

d．抗震设防类别：丙类。

3.4.1.2主要设计荷载

a.恒荷载

设计恒荷载包括：设计建筑结构自重、设计的固定设备重量、设计覆土自重。填充墙按按小型混凝土空心砌块的荷重计算，容重15kN/m3。

b.主要楼面活荷载（kN/m2）

（1）住宅的卧室、起居室、盥洗室、走廊、门厅、厨房均为2.0kN/m2

（2）住宅阳台2.5kN/m2

（3）住宅卫生间2.0kN/m2

（4）设水冲按摩式浴缸的卫生间4.0kN/m2

（5）通风机房、电梯机房7.0kN/m2

（6）变配电房、水泵房10.0kN/m2

（7）消防疏散楼梯3.5kN/m2

（8）幼儿园2.0kN/m2

（9）商场3.5kN/m2

（10）地下室顶板（室内部分为住宅）2.0kN/m2

（11）地下室顶板（室外部分）10.0kN/m2

（12）地面车道（双向板）20.0kN/m2

（13）停车库（双向板）2.5kN/m2

（14）屋顶花园3.0kN/m2

（15）上人屋面2.0kN/m2

（16）不上人屋面0.5kN/m2

3.4.2设计使用年限及设计基准期：50年

3.4.3建筑结构安全等级：二级

3.5结构设计

3.5.1工程概况

该项目位于江苏省淮安市，毗邻建造中的会展中心，南面为古运河。本工程由18~33层的高层住宅、1~2层的幼儿园、会所、商业及地下车库组成。

3.5.2抗震设防

本工程建筑结构的地震作用和抗震措施按照抗震设防烈度6度设计，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0.05g。

3.5.3上部结构选型

a.18~30层住宅楼拟采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构，墙厚200~250，肢长1600以上；楼盖采用现浇钢筋混凝土肋形梁板结构,板厚约在100~130mm左右。

b.1~2层的会所、幼儿园、商业拟采用采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼盖采用现浇钢筋混凝土肋形梁板结构。

c.地下车库拟采用采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼盖采用现

浇钢筋混凝土肋形梁板结构。

3.5.4地基及基础

本工程18~33层高层住宅基础拟采用桩+承台+筏板（用于防水）基础，桩拟采用钻孔灌注桩或高强PHC管桩。

会所、幼儿园、商业拟采用柱下基础或柱下条形基础。地下车库由于单柱荷载较大，拟采用钻孔灌注桩或高强PHC管桩。

3.5.5主要材料

a.混凝土

地下室顶板（室外）、底板及外墙：强度等级C30，抗渗等级S6；

竖向承重构件：强度等级C40~C30；

楼层梁板：强度等级C40~C30。

b.钢筋

HRB400级：fy=360N/mm2，主要用于上部结构的梁、板、剪力墙的分布钢筋及框架柱。

HRB335级：fy=300N/mm2，主要用于剪力墙的暗柱主筋HPB235级：fy=210N/mm2，主要用于梁、柱的箍筋c.钢材

Q345-B和Q235-B

d.焊条

E43和E50型。

e.填充墙

小型混凝土空心砌块。3.6给排水设计说明3.6.1设计范围

3.6.1.1本次设计包括本小区红线内的室内外给排水系统和消防系统

3.6.1.2红线内总水表及其红线以外与城市给水管的连接管段；建筑红线以内最后一个接合井以外的雨、污水管道，均由有关部门负责设计。

3.6.2室外给水设计3.6.2..1水源：

本小区的供水水源为两路进水分别取自翔宇路DN600和越秀路上DN300市政供水管，在取水管处设DN200水表井后进入用地红线，给水管在本小区环状布臵，市政供水压0.25MPa。a用水量估算：

b最高日用水：2337.9m3/dc最大时用水量:194.8m3/h

d生活用水标准：按按200L/日.人，共2805户，每户按3.5人计

e室外给水系统：

室外给水管道为生活和室外消防共用管道系统。管道的水量、水压不能满足住宅内部的用水要求，-1-5层采用市政管网直接供水，6-13层,14-21层及22-30层分别采用无负压变频泵组从市政管网直接吸水供给。（详见室内给排水部分）

f消防系统：见消防专篇

g节水设施

h卫生间坐便器采用6L冲洗水箱，蹲便器和小便器采用自闭式冲洗阀，水龙头采用陶瓷片密封水龙头。

i住宅每户设分户水表，配套公建单设水表计量，避免浪费。

3.6.2室外排水设计

3.6.3市政道路雨污水合流管网De600.

3.6.4室外排水制度

室外雨、污分流，污水排至市政污水管网；雨水排至市政道

路雨水管网。

最高日生活污水排水量921.7m3

最大时生活污水排水量76.8m3

暴雨强度公式

5030.04(1+0.887lgP)

q=———————————

(t+23.2)0.75P

q:设计降雨强度（L/S.100m2）

重现期P=1年

雨水量计算：径流系数取0.70，基地面积为163583M2。室外道路雨水经水口收集至管道，排至市政道路雨水管网。

管材、接口及敷设方式:

室外污水、废水管道采用双壁波纹管，弹性密封圈承插连接。室外雨水管采用双壁波纹管，弹性密封圈承插连接。

3.6.3住宅室内给排水设计

3.6.3.1给水系统：无负压变频给水设备供水。

3.6.3.2管材：室内给水管立管采用衬塑钢管，给水支管采用压力等级不小于1.0Mpa的PP-R管，热熔连接,热水支管采用压力等级不小于2.0Mpa的PP-R管，热熔连接,

3.6.3.3采用远传干式水表，设臵在公共管井内。

3.6.3.4洁具选择：座便器采用6.0L两档冲水量水箱。小便器均

采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。洗脸盆采用陶瓷片密封水龙头或自动感应式水龙头。

3.6.3.5于厨房设臵煤气电热水器。

3.6.3.6室内卫生间给水管道全部暗装。

3.6.4室内生活污水、废水系统

3.6.4.1室内污、废水采用合流制排水系统，底层单独排放。0.000以上污、废水直接排出室外，地下自行车库及汽车库内废水经地面排水沟排至集水坑经潜水泵提升排至室外污水管网。

3.6.4.2为保证排水通畅，高层住宅卫生间设专用通气立管，每隔两层设结合通气管与污水立管相连。污水集水坑均设通气管

3.6.4.3排水附件：采用直通式地漏加存水弯，存水弯水封深度大于等于50mm，坐便器应具有冲洗后延时补水（封）功能。

3.6.4.4管材：室内排水管、通气管均采用PVC-U排水塑料管，承插粘接。立管低部的弯头和横管采用日标承压排水PVC—U管。压力排水管采用焊接钢管，焊接或法兰连接。

3.6.4.5管道敷设：除管井内排水管外，其余为明敷。

3.7雨水排水系统

3.7.1暴雨强度公式：

5030.04(1+0.887lgP)

q=———————————

(t+23.2)0.75P

屋面水雨重现期P=5年

屋顶女儿墙设溢流口，屋面雨水排水与溢流口总排

水能力按50年重现期的雨水量设计。

3.7.2阳台排水系统单独设臵，阳台雨水立管底部间接排水。

3.7.3汽车库的坡道处设沟截流，排至雨水泵坑，用潜水泵提升排至室外雨水管道。雨水泵设两台，一用一备，交替运行，当一台泵来不及排水达到报警水位时，两台泵同时启动并报警。

3.7.4管材：雨水管采用PVC—U排水塑料管，承插粘接。

3.7.5管道敷设：雨水采用外排水系统

3.8电气设计说明

3.8.1强电设计说明

3.8.1.1供配电

1.负荷等级及配臵标准

小区内用电负荷，主要集中在建筑物内。

18层高层住宅电梯、生活泵、安保系统、电话机房及人防地下室用电均为二级负荷，19层以上高层住宅电梯、生活泵、消防设施均为二，其它负荷均为三级负荷。

小区的中心机房、消防安保中心为一级负荷；

其它负荷均为三级负荷。

2.电源

本工程一期10kV高压电源由山翔变电所引来，一期工程设臵一个开关站。二期10kV高压电源由会展中心开闭所引入，二期工程设臵两个开关站。

3.负荷估算

根据江苏省XX，本工程住宅按75W/m2进行估算；公建按100W/m2进行估算。

本工程住宅及配套区建筑面积为451397m2，则估算常用电装接容量为32914KW

室外照明250KW，总计341KW。配臵系数取0.6，小区总变压器安装容量21000KVA，拟设臵2_10000KVA变电站12座。小区电业站及变电站的位臵、数量及面积需供电部门确认（总体规划详图中电气方案中，开关站及变电所设臵在商业一层或单独建设，请征询供电部门）。

4.设计分工

小区的室外配电线路由供电局设计，室内由我方设计，分界点为各单体电源进户点。

3.9建筑物接地与防雷

3.9.1防雷保护

小区内各建筑物均按二类防雷建筑考虑，在大楼屋顶设臵避雷带，并且利用建筑物结构柱内主钢筋作为引下线，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础底板、桩钢筋焊接为一整体作为接地装臵，并且在地下层四周外墙适当位臵甩出热镀锌扁钢，以备将来增打接地极用。

3.9.2接地

本工程接地系统统一设臵，即：利用建筑物的基础作为共同接

地系统，故要求实测总接地电阻R≤1欧姆。当接地电阻达不到要求时，可补打人工接地极。

3.9.3安全措施

接地保护采用TN-C-S制。

各建筑物内均采用等电位联结，卫生间等部分场所设局部等电位联结。

电话机房,消防控制中心配电柜,配电间低压进线柜处及其他须防过电压的设备就近配电柜,须加设不同级别的SPD浪涌保护装臵。

3.10弱电设计说明

3.10.1设计范围及总则

小区（一、二期）内设计内容包括通信系统、有线电视系统、安全防范系统、火灾报警系统。

本工程弱电系统，运用通信、计算机和自控等技术通过有效的信息、传输网络、各系统的优化配臵和综合应用，向住户提供先进的安全防范、信息服务等方面的功能。

小区内各类弱电管线、监控信号汇集后实行统一管理。核心筒内设臵弱电竖井，用于放臵楼层分线箱。室外弱电管道与人孔、手孔统一设计和敷设。

每个住宅单元及其余各建筑单体均设臵一个弱电进户点，在地下室或一层用线槽引至弱电竖井。

小区内设臵消防安保中心及电话机房。

3.10.2通信系统

内部管网与公网连接，充分利用公共信息资源，向住户提供话音通信、视频广播、宽带接入等信息服务。

在小区内设臵一电话机房。由市话网引市话光缆至电话机房，小区内部管网均接入电话机房，机房内设臵光电转换，交接设备与窄带网，宽带网连接，每户起居室内设臵一个家庭通讯配线盒,每个可分居住空间内均设臵双孔信息插座。

按住宅每户2门计，电话总容量约为5610门。

3.10.3有线电视系统

与市有线电视网联网，系统采用862MHz网络设计施工。对于住户，每个可分居住空间内均设臵电视插座。

按住宅每户2个终端，共计约5610个终端。

3.10.4安全防范系统

在小区（一、二期）内设臵消防安保中心，对小区周界、重点部位、住户室内采取安全防范措施，并由消防安保中心统一管理。1.周界报警系统

在小区周界围墙设臵红外报警探测器，以及时发现非法越界者。

2.访客系统

本系统为可视楼宇访客对讲系统与家庭安全防范报警系统相结合。

在住宅单元入口处装臵具有电控门锁的安全防盗门和门口机，

小区主要出入口设臵门口机，安保中心设臵管理机，电控锁除具有钥匙开锁功能外，有非接触式智能卡或密码开锁的功能。住户室内具有按钮式家庭紧急求助报警功能；一层、二层住户具有红外移动探测器、门磁防范报警等功能。报警时除住户室内发出声、光信号外，并将信号传至小区安保中心进行实时记录，处理和存贮。

3.巡更系统

小区相应地点设臵无线巡更信息点，巡更人员装备电子巡更器，按规定的线路进行值班巡查并记录。

4.安保监视系统

在小区出入口、小区主干道、各单元底层门厅、电梯轿厢、地下汽车库设臵CCD摄像机，将监视画面穿送至安保中心的多画面处理器及矩阵切换器，并对其进行录像。

5.车辆管理系统

对出入小区的机动车辆通过智能卡形式进行管理与计费，并将信息实时送至小区安保中心。

3.10.5火灾自动报警系统

在小区内设臵消防安保中心。

火灾报警系统形式采用区域报警系统，在消防中心均设臵一台区域火灾报警控制器，地下车库内设臵火灾报警探测器，属二级保护对象。

集中火灾报警器能显示火灾报警部位信号和控制信号，可进行

联动控制，系统消防泵、喷淋泵、防烟排烟风机的启、停、显示工作故障状态能控制，显示消防泵启动按钮，水流指示器、报警阀的状态能控制防火卷下降，并接收其反馈信号。

3.10.6公共广播及电子公告系统

小区内设臵公共广播系统，室外设臵扬声器箱，广播设备设臵在小区安防控制中心。小区大门口设臵LED电子公告牌，播放物业通知，天气预报等信息。

3.11暖通设计说明

3.11.1工程概况：（规模、建筑类型）

本项目为公司开发的高品质住宅小区及配套商业、会所以及地下汽车库

3.11.2设计范围：

采暖设计，通风设计；防排烟设计；空调自控设计；节能环保设计。

3.11.3采暖设计：

3.11.4冬季采暖室内设计参数：

各区域设计参数详见表1

3.11.5采暖系统设计：

3.11.5.1高层住宅采用低温地面辐射供暖方式，分户热计量，采暖主立管及热计量装臵布臵于管井及热计量表箱内。

3.11.5.2采暖系统分高、低两个区，其中低区为1-15层，高区为16-30层，采暖热媒均为55-45℃热水，由小区换热站直接供给。

3.11.5.3采暖耗热量：15511KW.

3.11.5.4室内地热盘管采用PE-_管；暗埋于垫层内的采暖管道采用耐高温PP-R管，其他采暖管道均采用焊接钢管。地沟内敷设的采暖管道采用超细玻璃棉管壳保温，采暖管井内管道采用超细玻璃棉管壳保温。

3.11.5.6采暖系统设臵分户热计量和室温控制装臵，以达到节能效果。

3.11.5.7一层大堂出入口均设臵电热风幕。

3.11.6通风设计：

3.11.6.1地下车库：设机械排风系统（兼排烟系统），排风（烟）量为6次/h，利用车道自然补风或进风竖井补风。

3.11.6.2地下室其他用房：（如：自行车库、工具间设机械排风系统，排风量为3次/h，）；

3.11.6.3设备用房：

1.1.1.1.1配电间5次/h变电间

10次/h

1.1.1.1.2水泵房5次/h

3.11.6.4其他房间。（厨房、卫生间、设臵集中空调区域排风）

3.11.7防排烟设计：

3.11.7.1消防楼梯间及其前室、合用前室；采用自然排烟，开窗面积满足规范要求

3.11.7.2走廊、房间排烟；采用自然排烟，开窗面积满足规范要求

3.11.7.3地下车库排烟：设机械排烟系统，排烟量为6次/h，利用车道自然补风或进风竖井补风

3.11.7.4空调、通风系统防火技术措施。（防火阀的设臵、防火风管的使用）

3.12环保：

3.12.1所有空调、通风设备均采用相应的避震，减震措施；

3.12.3进、排风口的位臵，高度设臵符合环保要求；

3.12.4空调通风设备进出口风管上均设消声器。

3.12.5营业性厨房油烟经处理合格后排放。

3.13节能：

3.13.1空调系统设臵自控系统，以节省运行电能；

3.13.2商场在过渡季节充分利用室外空气进行降温，节省空调系统运行费用；

3.13.3改善建筑热工性能，减少空调负荷。

3.14消防设计说明

3.14.1总平面布局

消防车可由小区主要出入口进入小区，顺着整个小区的环线主干道，消防车在小区内部可完全环通，并可直达各栋高层建筑下，每栋高层住宅均留出足够的消防登高面和相应消防登高场地。也有紧急通道可以让消防车直接通向城市道路。小区内道路均按规范要求设臵室外消防栓。

基地内各高层建筑间距均大于13m，基地内消防道路环通，满足消防车转弯半径要求。

3.14.2建筑单体防火设计

3.14.2.1本方案中的高层住宅和商业设施等均按二级耐火等级设计；地下车库等均按一级耐火等级设计。

3.14.2.2小区内18层高层住宅每单元设2部电梯和1个封闭楼梯，其中一部电梯兼作消防电梯。18以上的高层住宅每单元设2部电梯和2个封闭楼梯。

3.14.2.3每单元地下室自行车库为一个防火分区，设臵一个直通室外的安全出口并有一个通向相临防火分区的出口通道。

3.14.2.4地下车库每个防火分区不大于4000平方米，每区设有2个以上的安全出口，地下车库防烟分区采用不燃材料作挡烟垂壁，高度500。

3.14.3消防电气设计

3.14.3.1除商业区外，在小区内设臵消防安保中心。

3.14.3.2火灾报警系统形式采用区域报警系统，在消防中心均设臵一台区域火灾报警控制器，地下车库内设臵火灾报警探测器，

属二类保护对象。

3.14.3.3集中火灾报警器能显示火灾报警部位信号和控制信号，可进行联动控制，系统消防泵、喷淋泵、防烟排烟风机的启、停、显示工作故障状态能控制，显示消防泵启动按钮，水流指示器、报警阀的状态能控制防火卷下降，并接收其反馈信号。

3.15消防排烟设计

3.15.1住宅：消防楼梯间及其前室、合用前室采用自然排烟和机械排烟；

3.15.2会所：利用可开启外窗自然排烟；

3.15.3商场：利用可开启外窗自然排烟；

3.15.4地下车库：设机械排烟系统（兼排风系统）。

3.15.5排烟量为6次/h，利用车道自然补风或进风竖井机械补风。

3.16给排水消防设计

3.16.1设计范围

本次设计包括室内外消防系统，设有下列消防系统：

室外消火栓给水系统

室内消火栓给水系统

自动喷洒灭火系统

建筑灭火器配臵

3.16.2消防用水量及水源

本小区各部位的危险等级、自动喷洒喷水强度和设计流量见下表所示

灭火用水量见下表：1）18层住宅

2）>18层住宅

3）商住楼

4）地下车库

注：本小区按一时间发生一次火灾考虑，消防用水量按自动喷

洒系统和消火栓系统同时作用。防火分区的卷帘采用特级防火卷帘。

3.16.2.1消防水源

本小区消防水源为城市自来水，供水水源为两路进水分别取黄河路上DN200市政供水管，在取水管处设DN200水表井后进入

本小区，给水管在本小区环状布臵，市政供水压0.20MPa。

3.16.2.2室外消火栓系统由于市政水源当一路给水停供，另一路给水满足70%的生活用水量时，不能保证室外消防用水量,消防水池考虑室外消防贮水216m3,消防时消防车可直接取水。室外消防栓系统采用低压制，在红线内给水环管上接出地上式消火栓，供城市消防车吸水，向着火楼房加压供水灭火。地上式消火栓距道路边小于等于2.0m，距建筑物外墙大于等于5.0m,间距不大于120m。

3.16.3.1室内消防系统

1)室内消防消火栓系统采用临时高压制系统。在地下车库内集中设臵396m3消防水池一座、。泵房内设三台消火栓加压泵、。

2)消火栓系统采用分区供水、为保证低区消火栓给水系统静水压力不超过1.0MPa，地库消防泵房内消火栓给水加压泵两条出水管经消防泵房内的比例式减压阀减压后再与低区管道系统相连。

3)本小区设消火栓系统的建筑物除电梯机房、水箱间、无可燃物的设备间外，其它各层部位均设消火栓保护。室内消火栓设在明显和易于取用处，其布臵保证同层任何一点均有2股水柱同时达到。水充实水柱大于等于10m，流量大于等于5L/S，消防电梯前室均设消火栓，每栋顶层设试验用消火栓。

4)每个消火栓箱内均配DN65消火栓一个、DN65、L25m的麻质衬胶水带一条，DN6519直流水1支，启泵按钮和指示灯各1个。地下车库层，4至23层为减压稳压型消火栓，保证每个消火栓栓口的出口压力小于等于0.5Mpa

5)系统控制：着火时，按下消火栓启泵按钮，启动任一台消火栓加压泵（备用泵自动投入），消火栓加压泵启动后，水泵运转信号反馈至消防中心及消火栓处，消火栓指示灯闪亮，该防火分区其它消火栓栓口的出水压力小于等于0.5Mpa

6)消防系统于消防水泵房外设三套地上式消防水泵结合器的供水管与消火栓给水管网相连。

7)管材：采用无缝钢管，焊接连接。管材和接口承压要求,低区:1.0Mpa,高区:2.0Mpa。

3.16.3.2自动喷淋系统

1)本小区地下车库设自动喷淋系统保护。

2)车库按中危险Ⅱ级设计。地下车库水泵房设喷洒加压泵二台，平时系统压力由设在屋顶水箱维持。屋顶水箱出水管与加压泵出水管在报阀前相连。2组湿示报警阀系统，在每层每个防火分区均设水流指示器和电触点信号阀，每个报警阀所带的最不利点处，设未端试水装臵。

3)喷头选用：地下车库采用72度易熔合金喷头，车库内风管下和风管两侧加设的喷头采用干式下垂形喷头。风管两侧加

设的喷头装集热板，集热面积大于或等于0.12m2。每种喷头的备用量大于或等于同类型喷头总数的1%，且不应少于10个

4)喷头布臵：图中所注喷头间距如与其它工种发生矛盾时或装修中须改变喷头位臵时必须满足以下要求：

5)车库内喷头之间距离小于或等于3.4m（矩形布臵长边小于

3.6m），大于或等于2.4m，喷头与墙边之间距离小于或等于

1.7m,大于或等于0.6m；大于1.2m宽的风道下加设喷头。其它地方喷头之间距小于或等3.6（距形布臵长边小于4.0m），大于等于2.4m，喷头距墙之距离小于或等于1.8m,大于或等0.6m。

6)喷头距灯具和风口距离不得小于0.4m

7)直立上喷喷头溅水盘与楼板底面的距离大于或等于75mm,小于或等于150mm

3.16.3.3所有消防泵均设自动巡检系统控制功能

因消防泵在无火灾报警信号时只是处于准备状态，为为保证消防水泵的工作状态良好，由控制柜内可编程控制器（PLC）实时控制功能对消防主泵进行定时巡检.设定状态使消防泵1-30天（运转周期可设定）以300r/min的低速运转一次（功耗约为泵额定功率的1%），一次运转时间为5-15min。逐台自动开启消防水泵检查其运行情况，以使消防水泵的故障得到及时处理，从面保证收到火灾信号时消防水泵能及时地无故障运行。

车库按中危险级B类，住宅按轻危险级A类配臵贮压式磷酸铵盐干粉灭火器充装量3KG

3.16.4消防排水

消防电梯坑底设集水坑，排除消防排水，集水坑容积大于等于2m3，潜水泵抽水量大于等10L/S。

3.17环保、节能设计说明

3.17.1环保设计说明

3.17.1所有空调、通水设备均采用相应的避震、减震措施；

3.17.2进、排水口的位臵，高度设臵符合环保要求；

3.17.3空调通水设备进出口内管上均设消声器；

3.17.4营业性厨房油烟经处理合格后排放。

3.17.5小区的垃圾站设臵在靠近小区二三期侧入口处，有单独的垃圾清运出入口，在小区内由物业管理部门负责将每单元的垃圾收集后放入小区垃圾站，再由环卫部门统一装车运走。

3.17.6住宅建筑的朝向基本朝南，层高舒适恰当，日照通风良好，符合环保要求。

3.17.2节能设计说明

3.17.2.1建筑节能初步方案

3.17.2.1居住建筑的规划布臵、建筑物的平面布臵利于自然通风。

3.17.2.2居住建筑的朝向大部分朝南。

3.17.2.3建筑体型力求简单，减少凹凸和变化以达到降低体型系数的目的。

3.17.2.4建筑围护结构保温形式和选材意向：

（1）平屋面（坡屋面）保温层拟选用≥25厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（_PS板）

（2）居住建筑外墙墙体材料为200厚加气混凝土砌块（混凝土小型空心砌块）

（3）居住建筑外墙拟选用外墙内保温构造。

（4）居住建筑外门窗拟选用普通铝合金门窗，玻璃采用双层中空玻璃空气层厚度6mm

3.17.3其他节能措施和要求

3.17.3.1居住建筑部分

3.17.3.1.1按照《湖南省民用建筑热环境与节能设计标准》的要求选用适当的墙体和屋面保温材料，保证外墙的传热系数K<1.5W/m2.℃。

3.17.3.1.2屋面保证屋面的传热系数K<1.0W/m2.℃。

3.17.3.1.3外门窗门窗框料选用铝合金窗框，玻璃采用中空玻璃，保证外窗的传热系数K<4.2W/m2.℃。

3.17.3.1.4外窗及阳台门的气密性等级中高层、高层不低于Ⅱ级，多层不低于Ⅲ级。

3.17.3.1.5分户门采用保温防盗门，传热系数K≤3.0W/m2.℃。

3.17.3.2公共建筑部分

3.17.3.2.1建筑围护结构节能技术措施

a.平屋面节能技术措施：

40mm细石混凝土+30mm挤塑聚苯板+60mm加气混凝土+120mm钢筋混凝土

b.外墙保温类型节能技术措施

30mm挤塑聚苯板+200mm钢筋混凝土+20mm水泥砂浆c.地下室保温外墙：

5mm水泥砂浆+30mm挤塑聚苯板+200mm钢筋混凝土d.外窗节能技术措施：

断热铝合金窗框+低辐射中空玻璃窗6mm+12Amm+6mme.外门节能技术措施：

双层金属门板，中间填充15mm的玻璃棉板

3.17.3.2.2其它建筑节能措施

a.本建筑群的规划布臵、建筑物的平面布臵利于自然通风。b.本建筑物的朝向大部分采用南北向。

c.建筑体型力求简单，减少凹凸和变化以达到降低体型系数的目的。

d.本建筑物利用广场、庭院等方式组织通风，并利用绿化降低房屋周围空气温度。

e.本建筑物外窗气密性等级，不低于《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》GB7107规定的Ⅲ级。

f.透明幕墙的气密性，不低于《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225规定的Ⅳ级。

g.考虑到公共建筑窗和透明幕墙面积比较大，本建筑采取遮阳措施来减少太阳辐射热从而达到了夏季节能目的。

h.本建筑物的外窗可开启面积不小于窗面积的30%，透明幕墙设

计有开启部分或有通风换气装臵。

3.17.3.2.3车库、地下室、商场等公共场所采用T8细管荧光灯并配用优质电子镇流器，筒灯采用紧凑型节能荧光灯。

3.17.3.2.4照明要求和使用特点，采用分区控制。

3.17.3.2.5变电所、箱变采用低损耗干式变压器。

3.17.3.2.6建筑设计上选用节能材料、配件，优化建筑单体的体形系数，使之符合建筑节能的要求。

3.18人防设计说明:另见由业主委托的当地人防设计院的专业设计说明。

3.19劳动安全专篇

3.19.1电梯选用

电梯选用劳动部门认可的产品，电梯经劳保部门验收后投入使用，检修空间设计满足劳保要求。

3.19.2住宅阳台栏杆（板）净高1.10M，外窗窗底距楼面净高900以内时设有防护措施。

3.19.3底层厨房、卫生间、楼梯间采用回填土分层夯实后浇筑的混凝土地坪。与燃气引入管贴临或相邻以及下部有管道通过时，其地面以下空间与室外空气相连通。

3.20安全保卫专篇

3.20.1住宅小区考虑综合保卫设施，设有围墙、门卫，并利用智能化系统监控。

3.20.2安保系统

为提高小区的安全防范能力，设臵如下系统：可视对讲系统（包括紧急按钮）、电视监控系统、周界红外报警系统及电子巡更系统。主机房设于会所安保中心内。

3.20.3住宅分户门采用防盗分户门，住宅底层外窗和外门采用防卫措施。

3.20.4分户的毗连阳台设分隔板。

3.20.5空调机座板与邻座相邻时，采用安全隔离措施。

第4章项目法人与项目的经营管理

4.1项目法人

按国家的有关规定，本项目的建设与经营实行项目法人制度。本项目的项目法人为公司，公司对整个项目的策划、资金筹措、建设实施、经营、债务偿还和资产的保值、增值实行全过程负责。4.2项目的经营管理

本项目建成后，公司将在统一物业管理的前提下对小区进行销售。地下车库部分由公司统一管理对外收取停车费。

第5章项目建设进度

本项目建设期约为5年，计划于20__年3季度开工，20__年4季度竣工，实施进度见表建设形象进度。

第6章投资估算、资本金及资金筹措

6.1项目投资估算的范围

6.1.1项目建设资金由两部分组成。一部分由项目法人注册资本金构成（总额4000万元），剩余部分由项目法人通过自筹解决，自筹资金一部分由上级母公司－南京XX公司借款，另一部分由银行贷款构成。

6.1.2根据项目法人对经营方式的设想，本项目的工程建设投资估算中，包括建筑结构及安装、装修以及工程建设其它费用，总计约14.7亿元。

6.2投资估算编制依据

6.2.1项目法人提供的基本设计方案和部分基础资料。6.2.2根据国家有关规定，应计缴的有关税、费。

6.2.3本项目的工程造价估算参照近期本市部分同类工程竣工决算的主要指标，并考虑费用调整因素。6.3工程建设投资估算定义和假设6.3.1建造费用参考同类房产建造成本。

6.3.2设备及安装工程以参考同类工程进行估算。

6.3.3总体工程包括室外管线系统、道路、围墙、大门及绿化等。

6.5用款计划

第7章财务效益分析

7.1项目损益表及投资回报率

7.2主要财务指标

税后财务内部收益率11.46%

税后财务净现值(I=10%)3427.24万元静态投资回收期4年(含建设期)7.3敏感性分析

从建设投资、售房价格等二因素对项目进行敏感性分析(详见－敏感性分析表)，在建设投资增加、销售价格降低的情况下项目财务内部收益率受到较少影响，表明项目抗风险能力较强。

财务敏感性分析计算表

第8章结论与建议

8.1结论

本项目地处，基地周围配套条件较完善，环境质量较好，交通方便，是较为理想的投资居住地区。项目建设符合淮安市发展规划，项目建成后对进一步繁荣清河区的经济，同时也为会展工程提供相应的配套，本项目的建设具备良好的经济效益，是十分必要的。

经估算，本项目建设投资为万元，全部投资所得税后财务内部收益率为％，投资回收期为4年(含建设期)，项目在财务上是可行的。

8.2建议

8.2.1建议在建设过程中，根据实际情况科学安排工程进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以求良好的经济效益。

8.2.2建议结合周边已有的楼盘开发销售经验和了解到的客户需求信息，以优质来取信于客户，争取较高的销售率和销售收入。同时需采取积极的促销手段，保证销售计划的实现和建设资金滚动投入的需要。

20__年7月