房地产开发项目的成本管理探究

Ｓｗｅｅｐｉｎｇ　ｏｖｅｒ　ｔｈｅ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｌ管理纵横　房地产开发项目的成本管理探究　顾曙旭　浙江富越控股集团有限公司　３１　００１　５　摘要：随着国内的房地产市场越来越激烈的竞争日益白热化，作为房地产的开发企业就必须要为维持自己的生存和　发展而努力做好一系列房地产开发相关项目的管理，特别是成本管理。本文就从目前的房地产现状出发，根据对房　地产相关开发项目的过程中所出现的一系列问题进行分析，特别着重对如何把成本管理合理运用到房地产的开发　项目中进行了分析，从而降低开发成本，帮助企业提高自身的利润，进而增强竞争实力。　关键词：房地产；项目；开发；成本管理；财务　房地产行业属于资金的高度密集型行业，所以在房地产的开　发过程中就涉及到了巨额的资金运作，可见，成本管理在房地产　开发企业当中有着十分重要的意义。房地产开发企业想要在如　此激烈的竞争当中找到属于自己的一席之地，想要取得较大的经　而管理上则还停留于审核费用以后再做减法。从表面上看虽然　是对成本进行了控制，但是却在施工和销售的过程当中暴露出了　许多的问题，而这样的结果就会迫使企业需要不断地去对这些漏　洞进行填补，继而再产生为填漏洞而发生的费用。另一方面，从　这样的成本管理也有一系列的问题。企业　济利益，就应当非常重视有关开发项目在管理过程中的成本管理　企业的制度层面上看，是否能够完成有效、真实的成本管理工作，必须要有严格的成本　这一重要环节，有效提高企业成本管理的水平。　管理制度来作为保障，而就目前企业的成本管理发展来看，还存　在着激励策略不够到位、严肃Ｉ生还不足等问题。　从历史进程上来看，我国的房地产行业起步较其他国家和地　房地产的开发因为涉及的成本范围较广、运作周期较长，所　区晚，实践发展水平及管理的水平都还不够高。但它是促进我国　以在成本管理的制度执行时，就出现了各方进行讨价还价和暗箱　的经济和社会快速发展的支柱型产业之一。自１９８７年起，我国就　操作的可能性大大加强，就使得企业的成本管理制度因此变成了　根据自身的基本国情正式地对国内的房地产市场进行了开放，从　空文。由于房地产的开发通常是以销售领跑，房产销售人员收入　此，房地产的投资和开发就在全国迅速地发展了起来。我国的房　和销售收入进行挂钩的同时往往就将其它的参与了成本管理相　地产行业较其他国家来说，规模还相对比较小，其中还有相当一　关活动人员他们的业绩忽略了，从某种程度上这就打击了他们尽　部分的企业信誉差、管理水平低、经济实力弱。特别需要关注　力实施成本控制、进行成本管理的积极性。　的是，市场竞争的不断国际化带来了大量的外国房地产商，这些　房地产企业对国内房地产业的大举进军给国内的房地产企业带　三、房地产开发中成本管理的应用　成本管理是房地产开发管理过程中的重要一环，所以，它的　来了很大的竞争压力。因为国外的企业无论在技术、资金以及　　管理方面都存在着较强的优势，所以在成本方面就较国内同行业　应用需要渗透于房地产开发的各个重要环节。在项目前期的成本控制　要低，进而竞争力也较强，这势必会促使国内企业加强对自身所　（一）项目施工之前的设计阶段和决策阶段在整个工程造价的控　开发的房屋的品质的要求。　所以，在现今这样一个竞争十分激烈，而又很难在售价上提　制过程中，起着非常关键的作用，它是项目投资控制的关键所　房地产企业需要设立一个专门的决策部门，来完善企　高价格的房地产业现状下，房地产开发的项目成本管理就成为了　在。所以，还要充分地进行调研以及建设方案选择，　房地产企业开发和经营管理企业工作的重中之重，这直接关系到　业的投资和决策机制，一　我国目前房地产项目建设与发展现状　　了开发某一项目的成败，需要引起开发企业的重视。努力降低项　尽可能地在项目的前期就做好规划。个项目的工程造价往往是形成并确定于设计阶段的，现在　目建设成本，使企业在竞争中取得优势。从某种程度上来说，我　们甚至可以认为今后的房地产企业在开发项目上的竞争从根本　要衡量设计的方案不只要取决于它所产生的社会效益，还需要有　合理的经济性。虽然设计费用只占总工程费用的一小部分，但它　上就是企业在成本管理的水平上的竞争。　对整个工程造价却是有很大影响的。所以，应当从设计的初步到　二　当前房地产成本管理中的问题　施工图的设计均严格比选，以避免因为设计的不合理而造成的销　由于受到传统的计划经济的影响，过去重数量、重规模，却　售影响。　轻质量、轻效益观念使得不少的房地产开发商非常重视对开发　另外，合理控制投资的规模还有一个重要手段，那就是进行　规模的扩大，并且还把它作为一项衡量本企业实力以及领导者的　限额设计。我们的房地产企业应当参与到项目的设计中，在结构　业绩的重要指标，因此而忽略了开发项目所连带产生的强大规模　设计、平面设计、建筑材料及设备等方面中挖掘潜力，应用价值　效益。　工程的原理使得设计的工作能够做到造价与功能的统一，也就是　目前的房地产企业存在着这样一个不好的现象，那就是：对　在满足了功能要求的大前提之下来降低成本。　某一个房地产开发项目成本的核算还仅存在于该项目结束的时　（二）在项目施工阶段的成本控制　时候才进行，这一做法与房地产开发的动态性过程来说是相悖　项目在施工的阶段是一系列招标、投标工作延续及合同具　一的，尤其是那些大规模的、长期滚动进行开发的企业，就很难真　体的执行阶段。该阶段的资金投入较大，而且工程的现场施工受　实地反映出此项开发项目的成本，导致项目在完成以后不好全面　影响的因素较多，所以容易出现“三超”的现象，而超出成本必　地进行项目成本的核算，结果就是不知是赚是赔。　定是由企业盈利来平衡，如果控制一旦失效，那么企业就必定要　现在已有不少的企业认识到了成本管理在整个企业管理过　亏本。　程中的重要性，但是管理水平还不够，例如，仅仅只是将成本管理　１．费用管理。一般，工程造价是工程招标合同价和合同外价　简单的理解为某个单项的成本。如配套设施费用、土地成本等，　１０４现代商业Ｍ０ＤＥＲＮ　ＢＵＳＩＮＥＳＳ　管理纵横ｌ　Ｓｗｅｅｐｉｎｇ　ＯＶＩ＝Ｆ　ｔｈｅ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　企业应收账款风险分析及规避探讨　陈伟媛　中国船舶燃料广州有限公司　５１０７Ｏ０　摘要：随着市场经济的不断完善，企业的商业信誉普遍在不断提升，企业为了在日趋激烈的市场竞争中赢得一　席之地，越来越多地采用赊销这一销售手段。赊销是一把双刃剑，它在为企业带来一定的经济利益的同时，也产生　大量的应收账款，使企业面临一定的收账风险。如何有效地规避应收账款风险，成为现今企业发展中需要解决的一　个重大课题。　关键词：应收账款；影响；风险成因；风险规避对策　一、应收账款对企业的影响　企业的利润出现虚高，不利于企业领导者和管理者的正确决　应收账款是企业在以提供商业信用方式向客户销售商品　策。　或提供劳务过程中形成的应收而未收的债权。应收账款源　３、加重企业的税费负担。赊销业务被确认了收入，需　于赊销，赊销尽管有风险，但赊销对企业的发展有举足轻重　要按税法规定计缴流转税、所得税。同时，如果企业没有充　的作用。　足的自有资金，而是靠负债经营，会增加企业的融资成本，因　通过赊销，一方面可以刺激市场购买力，稳定客户，提高　应收账款而增加的费用支出就会演变成资金的损耗。　市场影响力，扩大市场份额，提高营业收入，另一方面可以提　４、增加企业管理成本。应收账款的管理日益受企业重　高存货周转速度，降低产品储存环节的管理费、仓储费和保　视，不少企业设有专门的岗位或部门来对应收账款进行监　管费等成本。　控，对超过账期应收账款需要采取相应的措施进行催账，甚　但是，赊销为企业所带来的经营风险，却时时都可能为　至通过法律途径进行追讨，这对企业的人力，物力，财力都是　企业发展造成严重的损害，主要体现为：　一种持续性的消耗。应收账款一旦无法收回形成坏账，对企　１、对企业资金的周转不利。赊销形成的应收账款如　业就会产生更大的损失。所以应收账款拖欠越久，其管理成　果没有及时到位，会占用的流动资金，加大机会成本。长期　本的支出就越高。　累积下来，会使的资金流转出现问题，影响到企业的正常运　营。　二、企业应收账款风险的成因　２、使企业的实际营收跟账面营收不符。我国的会计准　应收账款风险是指应收账款因拖欠时间过长而引发的坏　则规定，赊销收入在账面上计入企业的营业收入中，但是实　账、死账、呆账以及过多的成本消耗的风险。企业出现应　际上企业并没有实现现金收入。这样就造成了实际营业收　收账款风险的原因既有内部因素，也有外部因素，贯穿于业　入与账面营业收入不相符。应收账款未能及时到账，会使　务操作的全过程。　款（包括费用调整、材料调价、工程索赔等）共同构成的。所以开　产的销售直接决定了资金的回流及是否能够创造效益。所以为　发企业要很严格地审查合同外索赔要求，同时在施工的单位和材　了达到预期的效果，许多房地产商不惜巨资来进行组织和宣传活　料供应商在不履行义务时应当及时地提出反索赔要求，以有效地　动。该阶段对成本的控制通常会因为某时期或某地域的房产销　控制成本。　售旺盛而被许多企业忽视。事实上，做好了销售阶段成本控制，　２．质量管理。房地产商为了保证项目的质量和工期，选择一　就是对于建设项目的全过程的成本控制进行了一个完美收官。　个适合的监理单位就显得极为重要。首先，监理单位应当按照监　理的规定及实施细则来完善职责的分工和有关的制度，再从工程　四、结束语　管理的机制上去建立一个健全的投资控制系统。另外，对工程进　总之，成本管理是贯穿于房地产项目的始终的一项重要管理　度款进行审核，也必须要在监理单位已确认了工程量这一基础上　工作，它对房地产的整体规划有着非常重要的意义，加强成本管　再做出，按照合同所约定计价的依据，来套用材料的单价和费用　理不仅要在成本管理水平上进行技术性的提高，还要培养团队对　定额做最后的核价，继而支付工程进度款。　成本管理重要性的认识。四　３．材料管理。在房地产的开发项目进行施工的过程中，应当　确保主体的施工技术方案是可靠的，并在此基础上大力提倡广泛　参考文献　运用新的技术、新的工艺和新的材料，利用先进的技术和最新的　［Ｉ】邓小兵．试论作业成本法在地产开发企业的应用【Ｊ】．市场周　成果来节约成本、缩短工期。　刊，２００７．（８）　４。合同管理。施工的合同一旦签订后就受国家的法律保护，　［２】鹿全新．浅议房地产开发企业成本管理［Ｊ】．现代商　这时，房地产企业合约的管理者就必须领会到合同条款里所包含　业，２ｏｏｇ．（５）　的内涵及精髓，严格缜密合同中的措词以便增加该合同的严密　［５】冯伟．论房地产开发项目全面成本管理与控制［Ｊ】．四川建　性。以避免因合同纠纷而引起的索赔，继而减少工程的费用支　筑．２００５．（５）　出。　［４】陆忘民等．工程项目管理【Ｊ】东南大学出版社，２００２．　（三）销售阶段成本控制　销售阶段是房地产项目在建设完成之后的一个重要环节，房　ＭＯＤＥＲＮ　ＢＵＳＩＮＥＳＳ现代商业１８５