房地产开发中规划设计管理的两点见解——产品创新和成本控制

２ｏｏ９年第８卷第２期总第１０８期　ＭＯＤＥＲＮ　ＳＣＩＥＮＣＥ　ＡＮＤ　ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ　房地产开发中规划设计管理的两点见解　产品刨新和成本控制　胡传昶　（安徽省水利水电勘测设计院，安徽合肥２３００２２）　关键词：房地产开发；规划设计管理；产品创新；成本控制　摘　要：通过对房地产开发中规划设计管理的产品创新、成本控制的阐述，强调规划、户型、立面、景观、技术等的　创新，并且从设计管理各阶段对成本的控制的分析，探索规划设计管理在房地产开发中的关键因素，以及打造房地产开发　项目品牌质量的竞争力。　中图分类号：Ｆ２９３．３０　文献标识码：Ａ　文章编号：１　６７１－８０８９（２００９）０２－００１２－０２　进入２１世纪，随着经济的发展，居民收入的增加和生　掘山水特色，尽量让客户充分享受到大蜀山和人工湖的美　活品质的不断提升，房地产开发科技和居住理念的不断更　景；南京万科的金色家园充分利用莫愁湖景色，有近千米　新，整个房地产市场由以往的资源竞争转向能力竞争。因　此，在现阶段，规划设计管理是房地产企业的核心之一，　是房地产开发的灵魂。房地产开发的规划设计管理主要包　括前期策划准备、规划设计阶段、工程设计阶段（扩初、　的湖岸线，都得到了市场的肯定。　房地产项目中户型竞争非常激烈，一定要提炼不同　于市场的创新点。例如某住宅区在当地开创花园洋房的设　计，改变了多层住宅标准层的概念，在多层空间享受别墅　的氛围，并引入公共部位全明、空中院落、全开间可拆飘　窗的概念，效果很好。万科作为中国ＮＯ．１房地产企业，　注重产品研发。在２００４年的深圳万科城项目中设计了宽景　ＨＯＵＳＥ、ＬＯＦＴ、透天小高层、联院ＴｏｗｎＨｏｕｓｅ等多种创　新产品，得到市场的肯　。北京“ｓｏｈｏ现代城”是较好　施工图阶段）、规划设计成果的实施阶段和竣工交付使用　阶段Ｉ】】。产品创新和成本控制是贯穿整个规划设计管理的　两个核心内容，决定了项目的成败与否。　１．产品创新　在房地产开发的实践中，一个好的规划设计方案，为　营销预设了卖点，主要体现在规划、户型、立面、环境景　的经典创新案例之一，开创了国内“在家办公”的户型　模式。　１．２立面、景观的创新　在建筑立面上过去讲究主题，在外面贴上各种各样　的符号，所谓的古典、现代、中式、西式等，现在已经开　始做到形体的转化，通过外观塑造、细节刻画、色调品位　等细节元素的共性化处理，来达到楼盘风格统一、特色鲜　观、技术等方面有出彩的新意，超越同行和同类，树立唯　一性和排他性【２】。房地产的产品创新要从市场空白点和市　场需求的结合挖掘，对国内部分项目产品以及当地市场进　行分析提炼，从差异化竞争的策略出发，提炼出各类型产　品的创新点。　１．１规划、户型的创新　明的产品品牌形象。绿城房产的立面较有创新。不论“桂　花园”系列还是“百合公寓”系列都是延承了清新典雅的　在居住区规划中要充分考虑地形、地势和周围环　境，挖掘项目地理环境优势，创造出合理、舒适的总体布　古典建筑意韵，讲究错落有致的建筑形态，采用毛面花岗　局。例如华润澜溪镇地处山水之间，在总体规划上充分发　岩、仿清水面砖等饰面，以厚重、敦实的形体为基础，给　作者简介：胡传昶，安徽省水利水电勘测设计院。　一１　２　ＭＯＤＥＲＮ　ＳＣＩＥＮＣＥ　ＡＮＤ　ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ　２ｏ０９年第８卷第２期总第１０８期　人以沉稳、端庄、精致的美感，达到了树立品牌的效果。　住宅的钢筋含量低￣５０ｋｇ／ｍ　，甚至在４０ｋｇ／ｍ　，仅钢筋一　在景观设计上的创新，即创造独特环境。何种风情　项，按当前的合肥市场价计算（１２月４０００：￣＿，／吨左右＿ｏＪ），　的园林景观只是其中的一个方面。英伦风情、北欧风情、　材料成本就节约了６０—１００元／ｍ　（以通常限额前６５ｋｇ／ｍ　计　东南亚风情、日本的和氏风情、德国风情、意大利波托菲　算）。如果项目按５万ｍ　计算，仅钢筋就节约３００—５００万　诺风情，都是房地产企业园林景观创新上费尽的心思。因　兀ｏ　地制宜的创造独特环境是非常重要的。合肥金色池塘利用　２．２设计之中的过程优化　原有水土资源，是较为典型的案例。地块原为一个芦苇丛　在施工图设计时进行方案优化，特别是方案性的技　生，水鸟出入的原生缓坡湿地，有多个原生池塘。整个小　术优化。重点在人防方案、基础设计、结构设计、节能设　区的景观设计围绕着池塘这个主题展开，设计师在对地块　计、饰面材料以及专项专业工程的技术优化。例如某住宅　原有的池塘进行改造整理后，由小溪将它们连为一体，近　区结合人防设计优化，放弃机械停车方案。既节约车库初　万平方米的原生态池塘，以自然式水景为主，归整式水景　始投资的总造价约９０万元，又减少车库后期的销售问题和　为辅，构成了金色池塘特有的大型池塘水系景观。此“创　运营成本。对基础形式进行论证，也是施工图设计中节约　新点”迎合了客户群的某种消费需求。　成本和控制工期的较好办法。例如某项目采用更为经济的　１．３技术的创新　ＣＦＧ桩，不仅经济，而且缩短工期。在建筑节能方面，要　所谓技术创新，就是指新产品开发、新工艺应用、　求设计师采用动态权衡法取代七项指标法，强调多项节能　新技术推广等。随着人们的生活水平和居住水平的提高，　措施的综合权衡，选取最经济的方案。　节能、生态环保、智能化和可持续发展的要求已经成为我　２．３设计之后的施工阶段成本控制　国房地产业技术创新的发展方向Ｉ４】。在项目上应当吸取国　工期和降低造价是房地产开发施工阶段的着重点。　内外一切先进的科学技术成果和技术手段，采用节能、节　优化节点设计和材料选择，并且控制施工单位不要随意更　水、无毒、无污染材料。　改设计，同时考虑向客户敏感度高的方面倾斜，都是施工　目前全国大多数城市都实行了节能５０％居住建筑设计　阶段成本控制的关键。对客户敏感又影响楼盘形象的部位　标准。ＬＯＷ—Ｅ的断桥铝合金窗，保温墙体的使用已经是　如外墙立面、入户门、大堂和电梯厅等部位既考虑品质，　基本配置。目前技术创新主要体现在科技的创新和新材料　也兼顾成本。如外墙饰面选材、室内和景观用量大的饰面　的使用，产品配套的升级，住宅新设备等方面的尝试和探　材料、灯具、售楼处彩钢板等，均比对原样，重新慎重比　索，太阳能成套技术运用等新技术、新工艺。例如无锡新　选，取得效果、造价和工期的平衡。　世纪花园小区较好地解决了新型建筑砌块建筑体系裂缝的　综上所述，房地产开发的规划设计管理要有项目的全　开发通病【５】。还有南京“锋尚国际公寓”，在项目中将国　面观、构思的超前性和产品的创新性，对成本、工期、质　外较成熟的系统技术率先应用到国内，是中国第一个零能　量全面考量，综合评价，加强产品的核心竞争力，打造房　耗住宅。它将发达国家已运用成熟的通过楼板进行采暖及　地产开发项目的品牌质量。　制冷的系统技术引进自己的楼盘，获得了良好的销售效　果　２．设计阶段对成本的控制　在规划设计管理中要合理利用资源，综合材料效　果、施工工艺、使用性能、客户敏感度等度来判断取　参考文献：　【１】王照顺．房地产开发规划设计品牌质量管理Ｕ】．住宅科　舍进行成本控制。　技，２００６（６）：３５　２．１设计之前预控　ｆ２】钱红．论房地产开发的流程控制ｆＪ】．建筑经济，２００７　（９）：９０　在设计合约谈判和设计阶段通过限额设计、明确相　【３】决策资源房地产研究中心．向万科学习・经营战略全　关设计指标等方法树立设计师的成本预控意识。例如室内　集［Ｍ】．广东经济出版社，２００８．１　【４】张颖，沈杰．关于房地产创新问题的探讨叭．山西建筑，２００４　设计事先提出限额，控制软硬装造价；在建筑施工图设计　（４）：６７　合同中确定比较经济的含钢量指标，进行预控，避免了结　ｆ５】梁小青．新时期住宅产业化发展新思维．专家论坛．中国住　宅产业网．　构设计时片面强调安全性而不考虑经济。现在很多高层　ｆ６１中国钢材网．２００８—１２～０６．　一１３—