写字楼物业管理方案

为了实现管理目标和遵循管理原则，我们将采取以下管理办法：

一）建立健全的管理制度：

我们将建立严格、周全的管理制度，包括物业维护管理、员工管理、业主行为管理等方面的制度，以确保物业管理服务的有效性和高效性。

二）加强人员培训：

我们将加强对员工的培训，提高他们的专业技能和服务意识，以更好地为业主提供优质的服务。

三）引入先进的管理理念和技术：

我们将积极引入先进的管理理念和技术，不断更新管理模式，提高管理效率和服务质量。

四）加强与业主的沟通和合作：

我们将积极与业主沟通，听取他们的意见和建议，建立良好的沟通渠道和合作关系，共同推进物业管理服务的改善和提升。

五）加强财务管理和监督：

我们将建立完善的财务管理和监督机制，确保物业管理服务的财务透明和合规性。

六）加强安全管理和应急预案：

我们将加强治安和消防管理，建立健全的应急预案，确保业主和使用人的生命财产安全。

七）加强档案资料管理：

我们将建立健全的档案资料管理制度，保证物业管理服务的记录和资料完整、准确、及时。

八）加强人力资源管理：

我们将加强人力资源管理，建立健全的人才培养、激励和评价机制，吸引和留住优秀人才，为物业管理服务的持续发展提供坚实的人力支持。

九）加强智能化系统的管理和维护：

我们将加强智能化系统的管理和维护，确保系统的正常运行和安全性，提高物业管理服务的智能化水平。

在写字楼开发商筹备阶段，物业管理公司应参与项目规划和设计，提出合理化建议，为后期物业管理工作奠定基础。

七、前期物业管理实施阶段：

在写字楼建成后，物业管理公司应配备专业管理人员，制定切实可行的管理方案，并与业主签订各项协议，依法约束双方行为。同时，采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和效率。通过整体形象策划包装，提升物业的整体品位，开展多元化经营，为业主提供全方位服务。

八、公共服务项目：

物业管理公司应维护写字楼内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；写字楼共用部位和公共设施设备维护和保养；公共绿地园艺的培植和保养；室内公共场所绿化摆放养护；对写字楼的各类资料进行管理；未装修房屋通风、打扫等服务；电话及访客留言转告；雨伞、雨衣临时借用；节日环境布置；重要时刻提醒服务；代订报刊、信件收发；代聘钟点工服务；代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；代叫出租车；代办保险；义务安全用电常识宣传。

九、有偿专项服务项目：

物业管理公司应提供写字楼内物品搬运；各项健身、娱乐活动；机动车辆清洗；提供写字楼报警室内系统维护服务；提供小型商务会议场所及服务；商务中心服务；办公区域绿化供应及代为养护；办公区域报警系统维护及接警服务；办公区域设备设施上门维修安装等；代订车、船、机票；代订代送饮用水。

十、总结

物业管理是写字楼运营中不可或缺的一环。通过实施全程物业管理，配备专业管理人员，导入ISO9001质量管理理念，严格遵守相关法规，建立富有亲和力的管理和服务模式，采取智能化手段构筑社区信息互动平台，以提高管理水平和效率，为业主提供全方位服务。同时，通过公共服务项目和有偿专项服务项目，为业主提供更加便捷、贴心的服务。

为了保证前期物业管理阶段的顺利进行，需要采取以下措施：

1、建立完善的接管验收管理机制，明确各方职责和工作流程；

2、加强与开发商、设计、施工单位的沟通和协调，及时解决出现的问题；

3、制定详细的物业接管验收计划，确保验收工作有条不紊地进行；

4、严格执行接管验收标准，对存在问题的设施设备及时提出整改要求；

5、认真记录验收结果，并对资料、设备等进行归档管理，确保物业交接工作的完整性和准确性。

在物业规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面，从业主、开发商及物业管理专业角度提出合理化意见和建议，以满足物业管理要求和业主需求，避免疏漏和遗憾，保证质量并节约成本。具体管理内容包括法规、规划设计、设施设备、公建配套设备设施、环境设计、机电安装、功能布局、材质保护、标识系统设计等方面。为确保物业管理工作的顺利进行，需要制定早期介入计划、参与工程联席会议、熟悉物业管理法规、研究专业技术知识等。在前期物业管理阶段，需要进行接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面的工作。为确保物业交接工作的完整性和准确性，需要建立完善的接管验收管理机制，加强与相关单位的沟通和协调，制定详细的物业接管验收计划，严格执行接管验收标准，认真记录验收结果，并对资料、设备等进行归档管理。

采用先进的监控设备、报警系统等技术手段，加强对写字楼内外的监控和安全防范，及时发现和处理各类安全隐患。

1）安装监控设备，对写字楼内外进行24小时监控；

2）安装报警系统，对突发事件进行及时报警；

3）加强对电梯、消防设施等设备的维护和管理；

4）定期进行安全演练，提高应急处理能力；

5）对写字楼内部和外部进行安全隐患排查，及时处理。

二）管理措施：

1、制定治安管理制度和规定，明确各岗位职责和工作流程；

2、加强对岗位人员的培训和考核，提高工作质量和效率；

3、定期开展安全知识培训和演练，提高业主和员工的安全意识；

4、与机关保持密切联系，及时了解和应对安全事件。

应用安全报警监控系统和电子巡更系统，对写字楼内的治安情况进行24小时监控以确保安全。如果发现可疑或不安全的迹象，我们将采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安进行现场处理。值班保安接到治安报警后，应迅速赶到现场酌情处理，并将情况反馈到监控中心，监控员将对报警处理情况作详细记录并留档备查。

为增强保安人员的工作责任心，我们实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度并严格付诸实施。我们还强化保安人员的内务管理，开展系统化的军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能。我们制定了《紧急事故处理办法》并定期组织演。此外，我们加强保安人员的行为规范教育，统一服装，佩证上岗，语言文明，举止得当。我们严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。监控中心定期检修和保养，确保监控设备完好。我们保证监控和值勤记录详细完备，并建立安全管理档案。

消防管理是物业安全管理的重点。我们根据消防法规的要求，结合实际，切实做好消防安全工作，以确保业主的生命财产安全。我们制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实。我们制订消防事故处理预案，防患于未然。我们建立义务消防队，每月组织一次消防安全研究，每季组织一次消防演。我们定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患及时消除。我们做好消防器材和设备的检查保养，使之始终处于完好状态。我们制止任何违反消防安全的行为，并积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识。如果发生火灾，我们将及时组织补救并迅速向有关部门报警。

绿化保洁直接关系到写字楼厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。我们的绿化工应做到管理日常化、养护科学化。根据气候，我们给花木适量浇水。根据花木长势，我们给花木适量施肥，适当松土。我们制定预防措施，防治病虫害，并及时清除杂草和枯枝。春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木和花草。

以上是我们的安全管理方案，我们将不断完善和改进，确保写字楼的安全和环境质量。

定期检查空置房的安全情况，防止出现漏水、漏电等问题；

对于长期空置的房屋，应及时进行维护，防止房屋老化或损坏。

3）公共用房：

定期检查公共用房的设施设备，确保正常运行；

对于公共用房的损坏或故障，应及时进行修缮或更换。

2、公共设施设备管理：

对于楼宇内的电梯、空调、消防设备等公共设施设备，应进行定期检查、维护和保养；

对于设备故障或损坏，应及时进行维修或更换；

对于设备的更新换代，应及时进行更新升级，以保证设备的安全性和高效性。

二）管理措施：

1、建立房屋及设备档案，定期更新并备案；

2、加强设备维护保养培训，提高管理人员和维修人员的专业技能；

3、定期组织设备维修保养工作，确保设备的正常运行；

4、定期进行设备更新换代，以保证设备的安全性和高效性；

5、加强行为规范管理，对于违反规定的行为进行制止和处罚。

对房屋和设施进行定期检查，包括墙面、管道、门窗、电源线路和水电表。一旦发现问题，应尽快处理或及时通知业主。同时，要做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护和保养，发现破损要及时维修，以确保房屋的安全和美观。

设备设施的维护也非常重要。公共水电设施设备要定期巡查，发现损坏要及时维修。公共卫生设施每周检查一次，水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次。电梯机房要每周保养一次，空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常。温感、烟感、喷淋等也要定期抽查，确保正常有效。智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案。对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

在管理措施方面，要加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止。对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录。采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

针对水系使用管理方案，要定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常。定期清洁蓄水池，保持水质洁净，并且要专人管理蓄水池，定时开放。同时，要测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定。建立设施设备档案，做好巡检记录。按规定操作，发现异常，及时报修。

在财务管理方面，要加强现金收支管理和财务核算。及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（每年公布一次）。做好年度预算和决算工作。认真审核报销票据，严格控制费用报销。通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

1、招聘和录用符合条件的员工，建立健全的人才储备机制；

2、制定员工岗位职责和工作标准，建立绩效考核制度；

3、加强员工培训和职业发展规划，提高员工素质；

4、建立员工激励机制，激发员工的工作热情和创造力。

二）管理措施：

1、建立健全的人力资源管理制度，规范招聘、录用和考核流程；

2、加强对员工的培训和管理，提高员工的专业技能和管理水平；

3、制定激励，建立奖惩机制，激励员工的积极性和创造力；

4、加强员工的沟通和交流，营造良好的工作氛围和团队精神。

1.合理配置各类人才，实行唯才是举和量材录用原则；

2.进行全面业务培训，提高员工的业务素质；

3.实行业绩考核，优胜劣汰；

4.制定岗位责任制，明确责、权、利；

5.建立约束与激励相结合的运行机制，调动员工的积极性；

6.加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业品牌意识；

7.采用岗前培训和在岗培训相结合的方式，提高员工的技能水平；

8.实行全面考核，公开、公平、公正。

19.智能化系统的管理和维护

1.组建专业技术队伍，熟悉设备性能和隐蔽线路走向，并接受强化培训；

2.对管理人员进行全面培训，确保每个人员清楚知道隐蔽线路的位置，保护隐蔽工程中的线路不受损；

3.建立设备技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等，以便快速查找设备参数，确保系统最佳运行状态；

4.建立设备运行档案，实时记录消防监控系统的运行情况，帮助操作人员熟悉系统的正常运行；

5.建立供货商档案，跟踪产品更新换代，确保及时获取所需配件；

6.定期进行日常巡视和设备保养。